Patrimônio de afetação

Trinta e sete anos após a promulgação da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64), através de Medida Provisória (MP 2.221/2001) surge a regulamentação do Patrimônio de Afetação, que estabelece que o “terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados do patrimônio do incorporador”. Esse dispositivo legal visa dar maiores garantias aos compradores das frações ideais (unidades) da respectiva incorporação imobiliária.

O grande problema para alguns especialistas (em Direito Imobiliário) é que o texto da Lei 10.931/2004 que veio regulamentar a MP 2.221, faculta e não obriga o incorporador a averbar no Cartório de Registro de Imóveis a anotação da afetação do imóvel na matrícula do imóvel objeto da incorporação.

Para os adquirentes leigos de um imóvel “na planta”, existe uma sensação de segurança ilusória por terem ouvido falar na tal lei do patrimônio de afetação, sem saber que a afetação é facultativa. Para a sorte de grande parte dos compradores, boa parte dos empreendimentos hoje em dia são “tocados” por SPEs (Sociedades de Propósito Especifico), tendo personalidade jurídica independente da empresa “mãe” do empreendimento. Dessa forma existe uma certa garantia de segurança patrimonial para os compradores, mas que não chega a ter a força da garantia dada pela afetação conforme a lei. Pois no caso de SPE a falta de pagamento de impostos, impõe que o imóvel objeto da incorporação seja dado como garantia da dívida tributária, onerando o comprador e não o incorporador que é quem administra o processo e quem indevidamente não teria feito os recolhimentos exigidos por lei.

De acordo com a lei, uma incorporadora pode ter apenas um empreendimento sob o regime de afetação ou todos seus empreendimentos, se forem mais de um, empreendimento afetado, um não se comunicará com o outro. O patrimônio de afetação funciona com uma empresa autônoma, fazendo com os recursos aportados pelos compradores não sejam usados para sanar despesas e dívidas de outros empreendimentos da mesma empresa “mãe”. Conhecido como efeito cascata, a prática de usar verbas do caixa de uma obra nova para quitar débitos de uma obra mais antiga, normalmente acabava em falência da incorporadora e a destruição do sonho da casa própria de muitos brasileiros.

Uma obrigação do incorporador no regime de patrimônio de afetação é a escrituração contábil completa do empreendimento mesmo que o regime adotado seja o de lucro presumido, ficando a incorporadora obrigada a prestar contas trimestralmente a Comissão de Representantes nomeada pelos compradores das unidades.

Para alguns incorporadores a afetação do empreendimento pode ser um grande entrave ao fluxo de caixa da empresa justamente pela forma ilhada que os caixas individuais têm que ser tratados. Da conta do empreendimento só podem ser sacados o valor do terreno e outros valores que não fazem parte dos custos da construção, fatos certificados pela Comissão de Representantes. Em outras palavras, o patrimônio de afetação é apenas o valor referente ao custo da obra, apenas o que estiver fora disso, pode ser sacado pelo incorporador, mediante autorização da Comissão de Representantes.

Para o incorporador, a averbação da afetação tem algumas vantagens fiscais, a principal é que os impostos federais se resumem a 6% do VGV (IRPJ - 1,89%, CSLL - 0,98%, PIS-Pasep - 0,56% e Cofins - 2,57%) por se tratar de uma atividade incentivada, (construção civil). Quando o projeto de incorporação estiver dentro dos limites de valores do programa Minha Casa Minha Vida e forem de interesse social, os impostos federais ficam em 1% apenas (0,44% para Cofins, 0,09% para o PIS-Pasep, 0,31% para IRPJ e 0,16% para CSLL). Vale ressaltar que todos esses incentivos são desconsiderados nos casos de atrasos ou inadimplência dos recolhimentos mensais dos respectivos impostos federais.

Além de benefícios fiscais, o incorporador pode usufruir de vantagem de mídia, explicando aos compradores que os mesmos terão uma garantia muito mais ampla em caso de falência do incorporador, demonstrando para o público consumidor a sua boa intenção e preocupação em concretizar o negócio da melhor forma possível assegurando o que normalmente é a maior fração do patrimônio de uma família, o seu imóvel próprio.