SPE



Recentemente os compradores de imóveis “na planta” se depararam com uma nova estruturação dos empreendimentos imobiliários, a SPE - Sociedade de Propósito Específico. Essa nova estrutura empresarial é grande atrativo para investidores de qualquer porte. Pois nesse tipo de empresa existe uma determinação muito específica de propósito e tempo de duração limitado a um único empreendimento.

Quanto à sua constituição, é feita da mesma forma que uma empresa, elaborando-se um Contrato Social a ser registrado na Junta Comercial do Estado sede do empreendimento, inscrição no CNPJ próprio do empreendimento, passando a funcionar como uma empresa normal até que o empreendimento seja totalmente concluído e entregue, com todas as obrigações fiscais e trabalhistas quitadas, momento em que resultará na extinção da mesma.

É um modelo de negócio baseado em experiências norte-americanas como as “joint-ventures” onde se juntam pessoas físicas ou jurídicas com diversas expertises emprestando suas habilidades, recursos e conhecimento para concretização de um empreendimento específico. No Brasil as SPE surgiram para proteger os investidores de problemas de gestão das empresas incorporadoras.

Aliado a instituição das SPE veio a legislação e regulamentação do Patrimônio de Afetação (PA), reforçando a garantia de patrimônio a investidores e compradores de unidades nos empreendimentos imobiliários.

Não existe consenso sobre qual a melhor forma de proteção ao investidor e comprador, mas cada uma delas tem suas vantagens com no caso das SPE a entrada e saída de sócios a qualquer momento, e no regime de Patrimônio de Afetação a maior vantagem é o anonimato do investidor, pois o mesmo não aparece no Contrato Social da SPE/Incorporadora.

Quanto às questões fiscais a SPE pode facultar o regime de lucro, de acordo com o que melhor lhe convir conforme planejamento fiscal previamente elaborado. Sendo tributada nos moldes de empresas convencionais e de acordo com a atividade fiscal exercida. Tendo a grande vantagem de distribuir lucros já tributados aos investidores, em outras palavras, o lucro entra no caixa do investidor limpo e “quente”. Sendo que a distribuição desse lucro deve estar prevista no Contrato Social elaborado no início da sociedade.

Vale ressaltar que as SPEs aliadas ao regime de Patrimônio de Afetação são as melhores ferramentas paras as pequenas e médias empresas de incorporação imobiliária competirem com as grandes empresas que abriram o capital e conseguem captar grandes somas na bolsa de valores. Através da formação de SPEs, as pequenas e médias empresas conseguem atrair para seus empreendimentos (investimentos) grandes agentes financeiros, capazes de fazer os aportes necessários ao bom andamento do empreendimento sem a necessidade de se vender todas as unidades no lançamento. São os Private Equity e Venture Capital em busca de bons lucros nos negócios de empresas emergentes (pequenas e médias).

Através da constituição de SPE, o empresário da incorporação imobiliária proporciona para o investidor uma forma de o investidor ser seu parceiro sem que haja necessidade de participar de seu capital social principal. Pode-se fazer uma analogia com namoro e casamento. Através da SPE fica mais fácil o “fim do namoro”.

Através do contrato social de instituição da SPE, e de comum acordo o investidor ou parceiro, pode vir a compartilhar alguma ou algumas tarefas de acordo com sua experiência e disponibilidade, pode participar da obra, do projeto, do planejamento do empreendimento, das vendas, ou de todo o empreendimento, tudo previamente estabelecido em um Estatuto ou decidido nos termos da lei.

Para o investidor a SPE pode ainda servir como a melhor forma de avaliar o mercado, já que ele tem a garantia de estar ao lado de alguém com experiência. Pode servir para experimentar um nicho específico de mercado (residencial de alto padrão, comerciais, etc) ou um novo mercado (outra cidade ou estado).

Tudo indica que o modelo de SPE será padrão de mercado por muito tempo já que garante benefícios para todos os envolvidos no negócio. O modelo de SPE aliado ao Patrimônio de Afetação obrigará os empreendedores a tratar cada empreendimento como um negócio individualizado, buscando a maximização de lucro dentro do empreendimento. O empreendedor das pequenas e médias empresas terá que montar um plano de negócios (business plan) para cada empreendimento, e nesse plano de negócios ele esmiuçará melhor os cálculos econômicos, pensará mais no médio prazo e terá lucros mais claros e previsíveis do que os obtidos atualmente.